In caso di cessione dei immobili che siano ristrutturati da meno di cinque anni ci sono delle cose da chiarire riguardo all’esenzione o all’imponibilità IVA. Ecco come sbrogliare la matassa e qualificare con certezza i vari lavori fatti.
Il settore dell’edilizia come tanti comparti dell’economia italiana è in forte crisi e nonostante si prevedesse un 2014 spumeggiante o comunque con una seconda parte dell’anno in netta ripresa, ci si è dovuti arrendere all’evidenza e posticipare le buone notizie. Di fatto gli ultimi dell’anno scorso sono stati importanti perché il governo ha stabilito nuove normative per sostenere l’edilizia con l’obiettivo più generale di far ripartire il settore immobiliare.
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Sul regime IVA da applicare in caso di cessione di immobili su cui sono stati fatti dei lavori di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori, ci sono ancora dei dubbi interpretativi Il riferimento normativo è l’articolo 10 del Decreto IVA del 1979 che parla di esenzione IVA per una serie di casi particolari. Peccato che qualificare i lavori eseguiti facendoli rientrare tra quelli esenti o tra quelli soggetti al pagamento dell’Imposta sul Valore Aggiunto, non è semplice.
Per capire se l’IVA va pagata o no bisogna capire se sull’immobile sono stati fatti interventi di manutenzione straordinaria oppure se sono stati eseguiti altri tipi di lavori, per esempio se sono stati restaurati gli immobili o si si può parlare di risanamento edilizio o addirittura ristrutturazione edilizia.
A dare qualche dritta per l’interpretazione dei diversi casi ci ha pensato il Consiglio nazionale del notariato con lo studio 468-2014/T. Per orientarsi bisogna puntare su tre informazioni: il soggetto che effettua la vendita, i titoli abilitativi e le perizie tecniche.
Se ad esempio a fare i lavori ci ha pensato un impresa di ripristino e non un’impresa costruttrice, vuol dire che sono stati fatti lavori qualificabili come restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica. In tutti questi casi l’IVA si paga.
Guardando ai titoli abilitativi si possono carpire informazioni altrettanto importanti. Per esempio se i lavori sono svolti in regime di edilizia libera con la comunicazione dei lavori semplice, poiché l’immobile è ad uso abitativo, è facile che si tratti di lavori di manutenzione straordinaria che sono per questo esenti dal pagamento dell’IVA. Quando invece sia necessario un permesso di costruire, le ristrutturazioni sono imponibili e l’IVA si paga.
Anche verificando le perizie tecniche si possono qualificare correttamente i lavori e se non si dispone di questi documenti è possibile chiederne una copia al Comune o richiedere una perizia tecnica.