Il capitolo delle spese relative all’ abitazione costituisce sempre un motivo di interesse e di attenzione per tutti gli inquilini. Una attenzione particolare richiedono, ad esempio, le spese condominiali, sulle quali la normativa vigente è molto chiara.
In merito ai contratti di locazione, attualmente, i proprietari di immobili, qualora desiderassero affittare le loro abitazioni, possono scegliere tra due diverse forme di tassazione: aderire al metodo della cedolare secca o restare con il vecchio sistema che prevede il pagamento dell’ Irpef e delle altre imposte previste.
Solo qualche giorno fa, il Governo Letta, attraverso le parole del Ministro dell’ Economia Fabrizio Saccomanni, ha annunciato la presentazione, entro la fine del mese di agosto, della bozza del testo di riforma della tassazione degli immobili, con cui verrà affrontato e risolto il problema dell’ IMU.
Da diversi mesi la casa è al centro delle attenzioni del Governo Letta, che in questo momento è al lavoro sulla riforma complessiva del sistema di tassazione degli immobili italiani, dalla quale emergerà un nuovo insieme di provvedimenti e un nuovo assetto normativo che coinvolgerà sia i proprietari di prima casa, sia coloro che sono proprietari di più immobili e li concedono in locazione.
Il decreto legge n. 83 del 2013 ha apportato delle significative modifiche al regime Iva applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e strumentale, dando la possibilità ai locatori di applicare l’imposta sul valore aggiunto.
Con la Circolare Circolare n. 22 del 28 giugno 2013 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i particolari della legge. Vediamo cosa accade in caso di locazione di immobili ad uso strumentale.
Il regime naturale di applicazione dell’Iva per tutti i contratti di locazione di immobili è l’esenzione. Con questa nuova legge il locatario di un immobile ad uso strumentale – fabbricati strumentali le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A10 – può decidere di applicare l’Iva con aliquota pari al 21%.
Il locatore che decida di applicare l’Iva deve manifestarne la volontà all’atto di stipula del contratto di locazione.
Come specifica l’Agenzia delle Entrate, la nuova disciplina per l’applicazione dell’Iva sulla locazione di immobili ad uso strumentale ha modificato il regime IVA solo in funzione dei contratti che, in base alla disciplina precedente, erano assoggettati ad un regime di imponibilità obbligatorio.
Nello specifico si tratta dei contratti di locazione che riguardano:
– immobili strumentali effettuati nei confronti di soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%;
– locazioni di fabbricati strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
L’imposta di registro è applicata con aliquota pari all’1%.
Per saperne di più:
Il decreto legge n. 83 del 2013 ha cambiato le regole per quanto riguarda la scelta del regime Iva da applicare alla locazione o cessione di immobili. L’Agenzia delle Entrate è intervenuta su alcuni punti del decreto.
Fermo restando che, anche dal 26 giugno 2013, giorno di entrata in vigore del decreto, il regime naturale di imposizione Iva è l’esenzione. Ma la legge dà la possibilità ai locatori di immobili ad uso abitativo, se imprese costruttrici locatrici, di optare per l’applicazione dell’Iva – esprimendo tale opzione nel contratto – con aliquota pari al 10%, che può essere applicata anche ai contratti stipulati a partire dal 24 gennaio 201
L’opzione resta valida per tutta la durata del contratto, salvo che in tale periodo non avvenga il subentro di un terzo in qualità di locatore.
In base alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati saranno comunque esenti da Iva anche dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, a meno di scelta del locatore del regime di applicazione.
In questo caso il locatore deve dare comunicazione della scelta di imponibilità Iva per in contrati in corso con atto integrativo del contratto di locazione.
Se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non esiste l’obbligatorietà di comunicazione all’Agenzia delle Entrate, ma si deve effettuare la registrazione dello stesso. La registrazione del contratto è sottoposta al pagamento dell’imposta di registro, che è pari a 67 euro.
Per saperne di più:
Intervenendo con la circolare Circolare n. 22 del 28 giugno 2013 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni punti della legge n. 83 del 2013 con la quale, a partire dal 26 giugno 2013, giorno di entrata in vigore della nuova legge, sono state modificate le regole vigenti per l’applicazione dell’Iva alla locazione di immobili abitativi e ad uso strumentale.
Partendo dal presupposto che il regime naturale di imposizione Iva per la locazione di immobili è l’esenzione, con la nuova legge il locatore, se impresa costruttrice o di ripristino, può decidere di applicare l’Imposta sul valore aggiunto, in misura pari al 10%.
Il locatore deve dichiarare nel contratto di locazione di aver deciso per l’applicazione dell’Iva.
Dal momento che la scelta deve essere effettuata alla produzione del contratto, l’Iva sarà applicata per tutta la durata dello stesso.
Solo in caso di subentro di un terzo in qualità di locatore si può modificare il contratto e tornare al regime naturale di applicazione dell’Iva, ossia l’esenzione. Tale scelta deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate.
Per saperne di più:
Con il decreto legge n. 83 del 2013 sono entrate in vigore delle nuove regole per quanto riguarda la scelta del regime Iva da applicare alla locazione o cessione di immobili. Con la Circolare n. 22 del 28 giugno 2013 l’Agenzia delle Entrate ne ha chiarito alcuni punti.
In particolare l’Agenzia ricorda che in generale le locazioni di fabbricati abitativi – fabbricati abitativi classificati o classificabili nel gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10, uffici) – sono esenti da imposizione Iva.
Il locatore, se impresa costruttrice o di ripristino, può però effettuare l’opzione dell’applicazione dell’Iva – chiarendo la scelta nel contratto – solo in caso di:
1) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi;
2) locazioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali” come definiti dal D.M. 22 aprile 2008.
Con la nuova legge, a partire dal 26 giugno 2013, tutte le locazioni immobiliari sono esenti dall’applicazione dell’Iva, salvo i casi in cui l’impresa di costruzione o di ripristino che loca l’immobile decida, effettuando la relativa opzione nel contratto, per l’applicazione Iva. L’Iva può essere applicata a tutti i contratti di locazione stipulati a partire dal 24 gennaio 2012.
Le aliquote Iva per la locazione di immobili ad uso abitativo sono pari al 10%, nel caso in cui il locatore decida per l’imponibilità, e l’imposta di registro è pari a 67 euro (nel caso di esenzione Iva è del 2%).
Per saperne di più:
Anche se in misura ridotta e in una unica soluzione, la cedolare secca prevede il pagamento di tutte le tasse e le imposte relative ai contratti di locazione. La cedolare secca permette al locatario di pagare Irpef, addizionali regionale e comunale, imposta di registro (2% sul canone pattuito) e imposta di bollo con un solo versamento o in due rate.
► Contratto di affitto – Clausola di cedolare secca
La legislazione in materia prevede che le imposte della cedolare secca debbano essere pagate dal locatario in due rate: una che scade il 16 luglio e uno con scadenza al 30 novembre di ogni anno, con un importo pari al 40% del totale dell’imposizione risultante da versare con la prima rata di luglio e il restante 60% a da corrispondere a novembre.
Unica eccezione prevista è prevista nel caso l’imposta risultante dalla cedolare secca è inferiore a 257,52 euro, che potrà essere pagata in un’unica soluzione alla scadenza di novembre.
► Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
La cedolare secca deve essere pagata tramite Modello F24 presso le banche o gli uffici postali convenzionati.
I codici tributo da utilizzare per il pagamento sono:
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che viene applicata ad alcune tipologie di contratti di locazione che permette al locatario di pagare Irpef, addizionali regionale e comunale, imposta di registro (2% sul canone pattuito) e imposta di bollo in un’unica soluzione.
► Denunciare l’affitto in nero per pagare meno
È un’opzione che viene scelta da circa il 30% dei proprietari che affittano un immobile. Una percentuale alta che porta a pensare che sia un’opzione conveniente. È davvero così?
Per chi decide di dare un immobile in affitto con la cedolare secca uno dei principali vantaggi è la possibilità del pagamento dell’Irpef in misura ridotta. Con la legge Fornero sono state ridotte le agevolazioni per i locatari che, però, persistono per coloro che decidono di esercitare questa opzione.
In secondo luogo la scelta della cedolare secca non è definitiva. Infatti, questo regime agevolato, può essere revocato o dismesso o iniziato anche se il contratto di affitto è ancora in corso: basta attendere la scadenza dell’annualità e recarsi all’Agenzia delle Entrate con il Modello 69 in caso di subentro o uscita dal regime o con una domanda in carta semplice se si vuole dismettere la cedolare e scegliere un altro regime.
► Contratto di affitto – Clausola di cedolare secca
Anche se la cedolare secca è un regime agevolato, non dovrebbe essere esercitata dai proprietari di case che hanno accesso, per altri motivi, ad alti livelli di detraibilità sulle imposte, in quanto la sua scelta prevede la rinuncia alle altre detrazioni sull’immobile.
Inoltre, la cedolare secca non permette di effettuare modifiche al canone di locazione, se non alla scadenza del contratto stesso.