Immobili

IMU e seconde case: la questione

Il saldo IMU è considerato dai più una stangata. Tutti erano a conoscenza delle difficoltà finanziarie dei comuni e si aspettavano un incremento delle aliquote di base comunicate a giugno. Sono molti oggi, i proprietari di case, che devono prendere atto che la peggiore prospettiva si sta trasformando in realtà.

I siti dei comuni mettono a disposizione un servizio per calcolare l’IMU una volta inseriti i dati dell’immobile e dei proprietari, ma tanti sono poi quelli che fanno ricorso alla consulenza dei CAF. La scadenza del saldo IMU non è cambiata ed è per il 17 dicembre.

In conseguenza dell’imposta come si sta comportando il mercato immobiliare? C’è una corsa alla vendita delle seconde case e delle case usate per le vacanze. Il fatto è che l’IMU su queste abitazioni vale qualcosa come 15 miliardi di euro.

Un’indagine sulla vendita delle seconde case l’ha fatta il portale Casa.it che ha intervistato i proprietari i quali hanno dichiarato, nel 48,8 per cento dei casi, che modificheranno l’uso della seconda abitazione. Soltanto il 31,8 per cento degli intervistati venderà la seconda casa per via dell’IMU, mentre il 10,2%, ha deciso di affittarla tutto l’anno e il 6,8 per cento si arrangerà affittando l’immobile nei periodi in cui pensa di non usarla.

Interessante come il 20% degli intervistati che non posseggono una seconda casa, abbia dichiarato di voler approfittare del calo dei prezzi e del crollo delle compravendite per investire nel mattone già l’anno prossimo.

Chieti: la provincia vende beni immobili

Un regalo di Natale? Molto interpretano così la decisione della Provincia di Chieti di mettere in vendita i propri immobili per dar seguito ad una Determinazione Dirigenziale n. 1492 del 27 novembre 2012, nel rispetto di un Regolamento provinciale che disciplina l’alienazione del patrimonio provinciale dal 2005.

In questi giorni la vendita degli immobili degli enti è sotto la lente d’ingrandimento, in virtù del fatto che il Governo è scettico ad inglobare nel maxiemendamento alla legge di stabilità, alcune indicazioni delle Casse in merito alla vendita dei loro immobili.

Ma torniamo all’iniziativa della Provincia di Chieti che ha messo in vendita beni suddivisi in 24 lotti, il cui valore complessivo è stimato superiore ai 25 milioni di euro. E che tipo di immobili ci sono in vendita? Sicuramente alcuni complessi immobiliari che sono stati inseriti – in precedenza – in un progetto di valorizzazione immobiliare che ha avuto come punti di riferimento l’impatto ambientale e quello urbanistico.

Le offerte d’acquisto devono essere presentate all’Ufficio Protocollo della Provincia di Chieti entro le ore 12 del 27 dicembre 2012. Ci sono ancora poche settimane di tempo. Gli avvisi di vendita completi sono visionabili sul sito della provincia di Chieti. 

Tra gli immobili, tanto per avere un’idea, ci sono l’ex Istituto Agrario di Torre Sansone a Lanciano, oppure l’ex ospedale della stessa città.

Casse: immobili in vendita

Il problema della vendita del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali privati è molto spinosa e sta facendo ampliare la discussione a riguardo. Cerchiamo di ripercorrere tutta la trafila normativa, considerando emendamenti, disposizioni e subemendamenti.

Il subemendamento. La Commissione industria del Senato ha approvato un subemendamento al decreto legge Sviluppo, con il quale si autorizza il Ministero dell’Economa a definire modi e tempi dell’alienazione degli immobili ad uso residenziale di proprietà degli enti previdenziali privati, che da ora chiameremo per semplicità Casse. Il ministero dell’Economia, entro 60 giorni dalla pubblicazione della legge, deve disporre la vendita o l’affitto a costi ridotti di questi immobili residenziali tenendo conto sia delle finanze delle Casse, sia delle esigenze abitative delle persone anziane, singole a basso reddito o con difficoltà finanziarie provate.

Il maxiemendamento. Il Governo, al tempo stesso, dovrebbe presentare un maxiemendamento al decreto e non è sicuro che il subemendamento firmato dai sentori Ghigo del Pdl e Cosentino del Pd, sia effettivamente inserito nel documento. Questa incertezza nasce dalle perplessità esplicitate dal Ministero del Lavoro e dal Ministero dell’Economia che si soffermano sul principio di sostenibilità dei bilanci a 50 anni richiesto alle Casse.

Enasarco, d’accordo con le interpretazioni dei due ministeri citati, ha detto che una normativa che accetti i principi del subemendamento potrebbe avere conseguenze disastrose sugli equilibri finanziari della Cassa.

 

La crisi dell’immobiliare e i pannelli solari

La crisi economica ha determinato un rallentamento di tutti i settori produttivi del nostro paese e dell’Eurozona. Sicuramente ormai siamo vaccinati rispetto alle notizie che parlano del rallentamento dell’economia e del settore edilizio in particolare.

Molti si sono concentrati sulla quantità di case invendute in Italia e sulle richieste sempre attive da parte dei costruttori per l’acquisto e la concessione a costruire su nuovi terreni. Non tutti, invece, hanno pensato quali altri settori sono toccati a cascata dalla crisi del mercato edilizio. In un recente articolo del Sole 24 Ore si fa il caso del mercato dei pannelli solari.

Il settore edilizio. Rallenta l’economia e si registra un calo degli investimenti nelle costruzioni pari al 6 per cento che è ancora di più di quanto sia stato registrato nel 2011 quando la flessione era del 5,3 per cento o rispetto a quanto previsto dagli analisti (-3,8%).

Di riflesso si trova in cattive acque il mercato dei pannelli solari Medium density fibreboard, che a questo punto risulta penalizzato dallo stop produttivo che ha interessato la Nuova Rivart, ma anche dalla bassa produzione degli altri operatori.

La situazione descritta riguarda l’Italia ma anche l’Europa che in generale attraversa un momento di sofferenza cui si aggiunge la concorrenza con le materie prime delle centrali a biomasse e i ritardi dei pagamenti che attanagliano il settore.

Agenzia: scade il mandato, si paga lo stesso

Sempre più persone si rivolgono agli intermediari e quindi alle agenzie immobiliari per concludere un contratto d’acquisto per un immobile. L’intermediario, infatti, riesce a mediare tra gli interessi del venditore e le esigenze dell’acquirente.

Se questa attività d’intermediazione è portata a buon fine entro la scadenza dell’incarico, il pagamento è più che naturale ma negli anni sono sorti dei problemi in relazione alla scadenza dei mandati. Soltanto in questi mesi si è presa di petto la situazione per migliorare il rapporto tra compratori, venditori ed agenzie. 

Il caso è quello di un venditore che abbia incaricato un’agenzia di vendere l’immobile e che poi, concluda le trattative necessarie per arrivare al rogito, dopo la scadenza del mandato. Che fare? Il mediatore va pagato lo stesso per diversi motivi.

Il primo è che la sua è un’attività di mediazione che non prevede rapporti di dipendenza, collaborazione o rappresentanza con una delle parti coinvolte (sia esso il venditore o l’acquirente) e quindi la deve portare a termine l’incarico nell’interesse di tutti gli attori coinvolti.

Il mediatore, dunque, deve permettere la conclusione dell’affare e se la sua azione è determinante, allora, vista la chiarezza dell’intervento, gli deve essere riconosciuto il merito, anche finanziario dell’operazione. Quindi, indipendentemente dalla scadenza dell’incarico, la provvigione gli è dovuta.

Le nuove regole del condominio

Il mercato immobiliare, in questo periodo, deve fare i conti con il nuovo regolamento di condominio, le norme che devono snellire la convivenza tra gli inquilini di uno stesso stabile. Si tratta soltanto di 31 articoli che vanno ad arricchire i regolamenti già approvati.

Una piccola grande rivoluzione se si pensa che l’ultimo “nuovo” testo risaliva al 1942. I 31 articoli sono già stati approvati dalla commissione di Giustizia del Senato ed intervengono su argomenti molto importanti quali l’eliminazione delle barriere architettoniche, gli animali domestici e l’autonomia energetica degli appartamenti.   Si stabiliscono inoltre i nuovi requisiti che deve detenere un amministratore di condominio.

Prima di comprare casa in un condominio, quindi, si consiglia di controllare che tutto sia in regola. Per esempio, il suggerimento essenziale è: andate a conoscere l’amministratore. Questo dovrà essere sicuramente diplomato, non essere mai stato protestato e non aver riportato condanne per reati contro il patrimonio, ma la vera novità è che dovrà aver frequentato un corso di formazione specializzato.

Secondo la nuova normativa tutti i condomini potranno disporre di un sito web che consenta agli inquilini d’informarsi sui documenti comuni, ad esempio quelli contabili, oppure prendere visione del rendiconto finanziario del condominio stesso.

Interessante il fatto che ogni amministratore che compia azioni irregolari possa essere sollevato dall’incarico e licenziato dall’assemblea condominiale.

Ok agli acquisti in buona fede

Molti cittadini, per risparmiare sull’acquisto di una casa o di un altro bene, in genere, prendono parte alle aste, ma in qualche caso questi strumenti si rivelano dei tranelli. O meglio, l’acquirente, in buona fede acquista un cespite pignorato e poi si trova con la famosa gatta da pelare.

Il fisco o meglio la giustizia, arrivano in soccorso dell’acquirente e viene premiata la buona fede espressa nell’atto d’acquisto. La storica decisione è stata presa dalle Sezioni unite civili della Corte di Cassazione attraverso la sentenza 21110/12, pubblicata il 28 novembre. 

L’acquisto di un cespite pignorato, effettuato da una terza persona in buona fede, proprio nell’ambio di un’asta, deve essere premiato e resta valido, nonostante il titolo che giustificata l’esercizio dell’asta, in realtà sia venuto meno.

La buona fede va dimostrata, nel senso che non devono venire fuori collusioni tra gli acquirenti e i creditori e l’asta deve essersi svolta secondo le regole.

L’esecutato, tra l’altro conserva il diritto di ottenere il ricavato dalla vendita ma poi ha la possibilità di chiedere un risarcimento del danno nei confronti del creditore.

Il ricavato della vendita spetta al contribuente che ha anche la possibilità di fare causa ad Equitalia per responsabilità processuale aggravata. Tutte le indicazioni sono state annunciate nei migliori siti dedicati al mondo delle aste immobiliari.

Nel 2013 prezzi degli appartamenti in discesa

Il mercato immobiliare sta attraversando un periodo di grossa crisi. Le numerose indagini portate a termine dagli addetti ai lavoro sottolineano che la maggior parte degli italiani considera quello attuale non di certo il miglior momento per acquistare e vendere casa. Nello specifico soltanto il 45% considera questo momento adatto per comprare casa. Lo dice un’indagine di Gruppo Immobiliare.it. l’Ad Carlo Giordano, a tal proposito, conferma:

“Lo scenario particolarmente critico in cui gli operatori del settore sono costretti a muoversi, tra contrazione dei volumi delle compravendite immobiliari e difficoltà conclamate per l’ottenimento di un mutuo condiziona anche la percezione dei cittadini, che reagiscono con l’attendismo.

Effettivamente, il dato che raccoglie la crescita più elevata è la percentuale di chi pensa che nel prossimo anno ci saranno tempi migliori per acquistare casa: in tre mesi la percentuale passa dal 21% al 35%. Cala solo di un punto percentuale, infine, la percentuale dei pessimisti, che ritengono questo sia un brutto momento per investire nel mattone: passiamo dal 16% di luglio ad un 15%, che conferma un trend in discesa da diverse rilevazioni”.

Ma allora perché nel 2013 la situazione potrebbe cambiare e i prezzi potrebbero essere nuovamente in discesa? Lo spiega ancora Giordano:

“Analizzando più nel dettaglio le ragioni per cui si valuta sia un buon momento per comprare è emerso in maniera chiara come questa opinione sia legata alla consapevolezza che, data la difficoltà del momento, sia possibile trovare occasioni dettate dalla necessità del venditore di realizzare”.

Mercato immobiliare in caduta libera

Il mercato immobiliare ha fatto registrare un nuovo crollo nel terzo trimestre del 2012. Un crollo che rappresenta la caduta più forte dall’inizio delle serie storiche, ovvero dal 2004.

Da luglio e settembre 2012, se confrontiamo questi mesi allo stesso periodo del 2011, le compravendite sono scese del 25,8%.

Per quanto concerne il comparto residenziale il crollo è del 26,8%. Se la tendenza dell’ultimo trimestre dell’anno si manterrà come quello degli ultimi tre, allora nel 2012 le compravendite di appartamenti scenderanno sotto quota 500 mila, riportandosi ai livelli di trenta anni fa.

Il direttore centrale dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio, Gianni Guerrieri, ha tal proposito afferma:

“Il calo (repentino e violento) delle compravendite di abitazione oltre a risentire di fattori come l’incremento della tassazione e la difficoltà di accesso al credito” probabilmente è dovuto a qualcosa di più profondo, che interessa i piani di investimento delle famiglie, spiega Guerrieri. I consumi delle famiglie si stanno modificando, non si investe più a lungo termine perché c’è un grado più forte di incertezza sul futuro, che comporta un allungamento delle attese e il ritiro da acquisti importanti come quello per le abitazioni,provando a delineare le cause del crollo”.

Guerrieri sottolinea, inoltre, che l’altro fattore fondamentale è quello del credito:

“I mutui sono sempre più piccoli e sempre più difficili da ottenere. Negli ultimi sei mesi l’erogato ha subìto una nuova contrazione, calando del 4% e fermandosi a 116mila euro, contro i 121mila del maggio scorso. Analizzando le richieste di preventivo di mutuo registrate ad aprile scorso, e confrontandole con quelle di ottobre 2012, si registra un nuovo aumento della differenza tra la somma media richiesta e quella effettivamente erogata. Sei mesi fa era di 6 punti percentuali, a ottobre è diventata dell’11%. Sono questi alcuni dei dati che emergono dall’analisi dell’Ufficio studi di Mutui.it per il semestre maggio-ottobre 2012”.

Chi può usufruire delle agevolazioni

Gli incentivi per la riqualificazione energetica riconoscono una detrazione d’imposta pari al 55 per cento delle spese sostenute per riqualificare gli edifici esistenti, per rinnovarne l’involucro, per installare i pannelli solari e per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Per legge è stato stabilito un limite massimo alle detrazioni che varia da 30 mila e 100 mila euro in base all’intervento richiesto dal contribuente. In una guida dell’Agenzia delle Entrate si spiega anche chi può usufruire di queste detrazioni: tutti i contribuenti e le imprese che possiedono l’immobile oggetto dell’intervento.

Quindi possono partecipare al bando per gli incentivi sia le persone fisiche, sia i contribuenti che conseguono un reddito d’impresa, sia le associazioni tra professionisti, sia gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

L’Erario ci tiene a precisare che non possono usufruire dell’agevolazione le imprese che svolgono come attività quella di costruzione, ristrutturazione edilizia e vendita, nel caso in cui gli interventi di riqualificazione energetica interessino i cosiddetti immobili merce.

Sono ammessi a fruire della detrazione sia i titolari di di un diritto reale sull’immobile, sia i condomini per gli interventi che riguardano le parti comuni, sia gli inquilini, sia coloro che detengono un immobile in comodato, nonché i famigliari conviventi con il possessore dell’immobile su cui è fatto l’intervento di riqualificazione, che sostengono le spese per lo stesso.

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