Mercato Immobiliare

Saldo IMU, aliquote all’arrivo

Il mercato immobiliare italiano, in queste ultime settimane è scosso dalla definizione ultima delle aliquote IMU. L’imposta municipale sugli immobili, reintrodotta quest’anno, ha accompagnato gli italiani da gennaio a dicembre.

Sono state definite delle aliquote provvisorie su cui è stato calcolato il primo acconto e ai contribuenti era stata data la possibilità di pagare “il tutto”, ancora da calcolare, in due o tre rate. Il saldo, in entrambi i casi, sarebbe stato quello di dicembre. 

La scadenza è fissata per il 17 dicembre ma bisogna fare molta attenzione perché rispetto ai parametri usati per fare il calcolo della prima rata, ci sono stati degli aggiornamenti. Le singole Amministrazioni comunali, infatti, hanno determinato delle nuove aliquote per le varie categorie d’immobili.

Adesso è disponibile online la tabella aggiornata. Era prevedibile ed è successo che la maggior parte dei comuni abbia rivisto al rialzo le aliquote, soprattutto per le seconde case. Per le abitazioni principali, invece, sembra sia rimasto tutto come al momento del primo acconto. Milano, Firenze e Bologna per esempio, non hanno definito rincari.

Diverso il caso di Torino, Roma e Napoli dove invece l’aliquota Imu è salita leggermente.

Per pagare e trasmettere i propri dati il Dipartimento delle Finanze mette a disposizione un modello di dichiarazione del saldo Imu.

Comprare casa online, qualche regola utile

Quando si cerca di comprare o vendere una casa, spesso, ci si affida alle agenzie immobiliari, ma Altroconsumo, in un’inchiesta pubblica di recente, ha dimostrato che l’intermediazione è insoddisfacente per la maggior parte degli intervistati.

Gli intervistati di Altroconsumo, nel 25% dei casi circa, hanno dichiarato che se un domani si trovassero a comprare o vendere di nuovo una casa, non farebbero assolutamente ricorso ad un’agenzia, vista la scarsa qualità e gli alti prezzi dell’intermediazione.

E come si vende casa senza usare l’agenzia? Oggi, sempre più persone, sfruttano il canale digitale e inseriscono online il loro annuncio. Chi compra casa d’altra parte, ha tre possibilità: o sbircia il sito delle agenzie immobiliari che sono una vetrina di annunci, gli spessi disponibili nella sede.

In secondo luogo sfruttano i canali tematici dei siti generici come eBay o Secondamano, ma qualche informazione si può trovare soprattutto sui siti di annunci immobiliari. Altroconsumo che ha già redatto un vademecum per chi compra casa tramite gli agenti immobiliari, ha deciso di elencare anche le precauzioni da avere quando si compra casa online.

Il primo consiglio è quello di consultare da quanto tempo l’annuncio è online, poi si consiglia di vedere se ci sono altri annunci simili in rete e si suggerisce anche di mettersi subito in contatto con il venditore così da avere anche delle foto dell’immobile qualora non fossero già state pubblicate.

Vademecum della contrattazione immobiliare

Il mercato immobiliare è molto complesso e non sempre gli attori che ne definiscono le caratteristiche si possono considerare del tutto onesti. Una recente inchiesta di Altroconsumo, per esempio, ha rivelato tutti i vizi delle agenzie immobiliari.

L’Associazione di consumatori ha così deciso di offrire ai suoi lettori un utile vademecum per sapere sempre come comportarsi davanti ad intermediario immobiliare.

In primo luogo Altroconsumo evidenzia l’insoddisfazione di chi ha comprato o venduto casa con un’agenzia sulla base del prezzo corrisposto per l’intermediazione. In secondo luogo nell’inchiesta si parla della scarsa professionalità delle agenzie, del fatto che non erogano una regolare fattura per il servizio e si sottolinea l’importanza della contrattazione sul prezzo dell’intermediazione. 

Il vademecum, parte da queste considerazioni per invitare tutti coloro che si rivolgono ad un’agenzia a non dare l’esclusiva a nessuno, in modo da tutelarsi sul cattivo servizio erogato. In più consiglia di accertarsi che l’intermediazione preveda un’assistenza fino al rogito con l’obbligo di ottenere per tempo tutta la documentazione necessaria per la buona riuscita della pratica.

Un altro accorgimento è quello di non firmare proposte d’acquisto che vincolano soltanto l’acquirente e l’agenzia ma preferire un contratto preliminare, magari visionato da un notaio di fiducia. Interessante anche il consiglio di tenere d’occhio il valore della caparra versata e di accorciare molto i tempi di accettazione della proposta.

Agenzie: comportamento, nero e contrattazione

In una recente inchiesta di Altroconsumo è stato evidenziato che 7 cittadini su 10 che hanno comprato o venduto casa con un’agenzia immobiliare, si sono dichiarati insoddisfatti del servizio e in primo luogo della commissione corrisposta agli intermediari.

Ma non è solo quel che è dato in mano a chi ha facilitato l’incontro di domanda e offerta nel mercato immobiliare a infastidire gli intervistati. Quel che dà fastidio sono tre aspetti, ben esplicitati nel report di Altroconsumo.

Per prima cosa la richiesta di non fatturare la commissione corrisposta all’Agenzia. Il 21 per cento degli intervistati che ha comprato o venduto casa negli ultimi cinque anni, ha dichiarato di aver pagato in nero l’intermediazione senza ottenere una specifica fattura per il servizio erogato.

Un altro 12% degli intervistati dichiara di aver ottenuto la fattura dall’Agenzia ma soltanto per una parte dell’importo versato. Adesso però, la normativa è diventata più stringente: al momento del rogito, infatti, è il notaio stesso a dichiarare se il venditore e l’acquirente sono stati agevolati da un’agenzia e quanto hanno speso.

Il 25% degli intervistati ha dichiarato poi di non essere stato assistito fino al rogito e quindi di aver subito un comportamento scorretto da parte degli intermediari che hanno dimostrato una scarsa professionalità.

Altroconsumo ha chiesto agli intervistati se comunque hanno provato a contrattare il prezzo dell’intermediazione. Sembra che ci abbia provato soltanto il 62% delle persone e soltanto il 26% ha ottenuto un reale beneficio dall’intermediazione.

L’inchiesta sulle agenzie di Altroconsumo

Altroconsumo ha intervistato dei cittadini che per vendere o comprare una casa si sono affidati ai servizi di un’agenzia ed hanno portato a galla una serie di storture del sistema. In particolare è stato osservato che le Agenzie non offrono un servizio adeguato agli acquirenti.

L’inadeguatezza potrebbe anche essere una questione soggettiva, legate alle aspettative di chi si affida agli intermediari, ma tutti sono concordi nel sottolineare che le Agenzie, per quel che fanno, ottengono comunque dei compensi troppo alti e molto spesso non rilasciano nemmeno le fatture.

Queste considerazioni partono dall’analisi dell’esperienza di 1500 italiani che sono stati interrogati sul rapporto avuto con le agenzie immobiliari. Per esempio, 7 intervistati su 10 hanno comprato casa tramite un’agenzia, hanno dichiarato di essere insoddisfatti della commissione corrisposta all’agenzia al punto che se dovessero vendere l’immobile e acquistare un’altra casa, non faranno sicuramente ricorso ad un intermediario.

Le commissioni, considerate sempre troppo alte, in genere vanno da un minimo del 3 per cento sul prezzo di vendita per chi compra la casa e da un minimo del 2 per cento per chi vende. Il conto è presto fatto su un immobile venduto al prezzo medio di 200.ooo mila euro.

L’agenzia, dall’affare tra venditore e acquirente, si mette in tasta ben 10.000 euro, ma il dubbio resta su quanto di questa cifra sia regolarmente dichiarato al fisco.

Immobiliare: la ripresa parte dagli USA

Il settore immobiliare è in ripresa, ma non nel nostro paese dove i proprietari delle case in vendita non sono ancora disposti a ridurre gli importi richiesti per rilanciare il mercato. La ripresa, spiega una ricerca condotta recentemente da Re/Max, parte dagli Stati Uniti.

Gli USA stanno dimostrando di essere sul viale della ripresa. I prezzi delle case e il numero di compravendite nel mese di settembre sono addirittura aumentati rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Il bello è che questo trend non è collegato all’aumento degli stock sul mercato.

Le case disponibili sul mercato, oggi, sono addirittura il 30 per cento in meno rispetto a due anni fa. Questo, secondo Re/Max significa che la crisi economica è stata interamente assorbita dal sistema che ha deciso di non continuare nella costruzione sfrenata.

Il numero dei cantieri e delle costruzioni è diminuito. Ci sono addirittura dei paesi in cui le offerte sono tali che i prezzi hanno ripreso a salire.

Alcuni erano convinti che l’anno della ripresa fosse il 2012, in effetti da settembre in poi si ha la sensazione di un’inversione del mercato che potrebbe essere duratura ed efficace per i prossimi mesi. Probabilmente si assisterà ad una stabilizzazione del settore.

Il cohousing base della ripresa

Il cohousing diventa la chiave della ripresa del settore immobiliare e trova terreno fertile a Torino e nella sua provincia. L’idea di rilanciare la coabitazione è nata da otto famiglie torinesi che si erano spese molto per la promozione del progetto Coabitare.

Coabitare è un’associazione culturale nata nel 2007. Le famiglie che hanno aderito all’iniziativa, due anni dopo, hanno pensato di acquistare insieme una vecchia casa in via del Cottolengo, uno dei quartieri più multietnici di Torino, di ristrutturarla e di stabilire lì la loro residenza.

Oggi, questo progetto di ristrutturazione edilizia sulla base del concetto di cohousing, sembra essere arrivato ad una conclusione, che ha visto nascere anche una cooperativa edilizia, denominata Numero Zero e formata dai proprietari delle case.

Il progetto sembra talmente innovativo e funzionale da essere presentato nella rassegna “I martedì di Urban center”, una serie di incontri in cui si raccontano le trasformazioni urbane rispondendo alle cinque domande caratteristiche del giornalismo inglese: chi, dove, quando, cosa e perché.

Gli alloggi realizzati sono stati rifiniti con l’aiuto dei proprietari e della maestranze artigianali locali ed hanno ottenuto tutte una classificazione energetica nella classe A o B. Il costo al metro quadro degli appartamenti è prossimo ai 2200 euro, compresi gli spazi che le abitazioni condividono.

Il mercato immobiliare capitolino

Il mercato immobiliare, anche in una delle città più ambite d’Italia, Roma, ha subito una battuta d’arresto. Nel secondo trimestre dell’anno, spiega l’Agenzia del territorio, c’è stata una contrazione delle domande di mutuo.

Nella Città Eterna, per quanto bella e affascinante, non ci si può più vivere. Sembra che dicano questo i numeri tirati fuori dall’Agenzia del Territorio che ha notato una decrescita delle compravendite immobiliari a Roma nel secondo trimestre dell’anno.

Il calo è stato considerevole, pari al 19,6 per cento, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Ma rispetto alla media nazionale, dove il calo è stato del 26,2% siamo ancora a buon punto. Questa situazione fa ben sperare chi è alla ricerca di un’occasione.

Gli analisti di CorrierEconomia, infatti, spiegano che rispetto al 2007 c’è stata una riduzione del 5,6 per cento dei prezzi delle case, a fronte di un aumento del 4,6 per cento del potere d’acquisto degli aspiranti proprietario. Non è considerata in questa valuzione, l’incedenza dell’inflazione.

L’Osservatorio di Mutuionline si è concentrato molto sulla situazione romana illustrando le zone più costose della Capitale. Si va dal quartiere prossimo a Piazza di Spagna dove le case costano circa 9900 euro al metro quadro. Le case, costano meno nei quartieri come l‘Eur o Prati e scendono ulteriormente se si arriva fino a Montesacro.

Comprare casa a Roma: si può?

Mutuionline ha pubblicato i dati dell’Agenzia del territorio e le analisi di CorrierEconomia relativi al mercato immobiliare capitolino. Le considerazioni iniziali sono due: le compravendite sono diminuite; sono calati anche i prezzi delle case.

Il che vuol dire che chi è in cerca di un’occasione d’acquisto può beneficiare di questo periodo. Sempre considerando che da un quartiere all’altro di Roma ci possono essere moltissime differenze.

La simulazione proposta è relativa ad un impiegato di 35 anni che risieda a Roma e voglia acquistare casa (un bilocale di 50 metri quadri) accendendo un mutuo pari al 70 per cento del valore dell’immobile.

Per una casa come quella descritta, si può pagare fino a 495 mila euro se la collocazione è prossima a Piazza di Spagna dove i prezzi al metro quadro sono vicini ai 10 mila euro.

Se invece ci si sposta all’Eur, i prezzi delle case al metro quadro scendono considerevolmente e si avvicinano a 5800 euro, per cui un bilocale può costare circa 290 mila euro. Ancora più bassi i prezzi al metro quadro in zona Prati-Mazzini, circa 5500 euro.

Nella ricognizione di Mutuionline le zone di Roma meno costose sono Piramide, dove si possono comprare bilocali pagandoli circa 4600 euro al metro quadro, o ancora meglio Montesacro dove le case costano circa 1800 euro al metro quadro.

Mercato casa: prospettive 2013

Il mercato immobiliare è continuamente sotto la lente d’ingrandimento degli investitori che considerano questo settore dell’economia come un grimaldello della ripresa. Se i cittadini ricominciano ad investire nel mattone, vuol dire che la ripresa è cominciata.

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